Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В Петербурге жители коммуналок смогут выкупить комнаты по льготной цене». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление составляется в свободной форме и должно быть подано в течение шести месяцев со дня получения уведомления (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 4 Приложения к Регламенту подготовки и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы уведомлений жителям коммунальной квартиры об освобождении жилого помещения в их квартире, утв. Постановлением N 469-ПП).
Как получить дополнительную жилплощадь, если в коммунальной квартире освободилась комната
Расширение жилой площади совершенно естественно желание. Однако стать обладателем комфортной квартиры соответствующей площади не всегда удается.
Чаще люди пытаются найти в квартире свободное место (иногда всего одну комнату).
В таких случаях существуют особые правила использования, о которых следует знать тем, кто ищет дополнительное жилое пространство.
Эти правила применяются только к зданиям, находящимся в ведении муниципалитета. Другими словами, они касаются государственного жилья. Следует подчеркнуть, что, прежде всего, жители квартиры, в которой расположено жилье, вправе потребовать выселения освободившейся площади. Кроме того, их можно получить за счет социальной аренды, продажи или покупки.
- К пустым помещениям относятся неприватизированные помещения в следующих случаях:
- человек, снимавший квартиру, умер;
- утратили право на проживание;
- резидент переехал на другое место жительства;
- вы получили другую квартиру (арендатор съехал).
Сообщение о готовности договора найма доводится до заявителя по телефону, иным способом, а также непосредственно при обращении заявителя в Департамент после сдачи документов (п. 4.2 Постановления N 662-ПП).
После сообщения о готовности договора найма всем лицам, указанным в распоряжении уполномоченного органа, необходимо явиться в назначенное время для ознакомления и подписания договора и акта на жилое помещение (п. 4.3 Постановления N 662-ПП).
После подписания один экземпляр договора выдается заявителю под роспись (п. 4.6 Постановления N 662-ПП).
При имеющихся основаниях уполномоченный орган оформляет отказ в выдаче договора в письменном виде, который содержит рекомендации по дальнейшим действиям заявителя, необходимым для получения запрашиваемых документов (п. 4.8 Постановления N 662-ПП).
Обратите внимание!
Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также после оформления права собственности они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.
Срок рассмотрения заявления
Срок подготовки договора социального найма составляет не более 30 рабочих дней, договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).
С предложением о выкупе к нам обратился Дмитрий А.
Предложил комнату на выкуп в коммунальной квартире по ул. Кирочная 11.
Комната принадлежала его отцу , который умер 10 лет назад. в Комнате Дмитрий не проживал последние лет 5, по стандартной причине — не мог найти общий язык с соседями. Фактически комната использовалась как склад. Была захламлена, и в целом находилась в печальном состоянии.
Документов на право собственности по комнате не было никаких. Так же были пропущены сроки наследования. Но клиент был прописан на данной жилплощади всю свою жизнь, а родство с отцом подтверждалось свидетельством о рождении. Мы Заказали срочную выписку ЕГРН, в тот же день пообщались с соседями, которые подтвердили , что действительно знают Дмитрия и ,что в комнате проживал его отец.
Клиенту срочно нужны были деньги, так как его девушка ожидала рождение ребенка. Ждать восстановления всех документов, + оформление наследства с пропущенными сроками ,+ поиск покупателя — на это у него просто не было времени.
Был поставлен вопрос о выдаче задатка и о том, как можно скорее получить весь расчет за продажу.
Мы предложили -Дмитрию примерно 80% от рыночной стоимости. Полная оплата в течение 7 дней.
Выдали задаток в день обращения — 200 000р.
Оформили доверенность на представление интересов , на сбор необходимых документов и всех действий связанных с поручением оформления наследства. Юрист восстановил утраченные документы. Часть была в архиве города, часть у нотариуса. На восстановление документов и вступление в наследство ушло около 5 ти дней. Через неделю вышли на сделку и клиент получил полный расчет.
За комнату 12 метров в плохом состоянии, с утраченными документами, клиент получил 80% от рынка через 7 дней после обращения.
После чего данная комнат была отремонтирована и продана по адекватной цене.
Выкуп квартир с обременением — избавление от проблем
Вне зависимости от типа обременения имеют общую особенность — ограничивают собственника в действиях с квартирой и накладывают на него определенные обязательства.
К наиболее часто встречающимся обременениям, мешающим быстро и без проблем продать недвижимость, относятся:
- Ипотека или нецелевые кредиты, когда квартира находится в залоге у кредитного учреждения.
- Опека и договор ренты, при которых закон защищает несовершеннолетних и бывших собственников.
- Арест при наличии долговых обязательств по коммунальным услугам и судебных споров.
- Наличие прописанных лиц, которых необходимо снимать с регистрационного учета через суд.
- Наем, разрешающий арендаторам проживать до окончания срока договора.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность
Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.
Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.
Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.
Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:
Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
На практике я не встречал случаи, когда город рассматривал бы обмен муниципальных площадей в виде комнат. Их просто нет, поскольку действует распоряжение, согласно которому нельзя увеличивать количество коммунальных квартир.
Есть несколько способов решения вашей задачи:
- Если ваш сосед может быть признан малоимущим и нуждающимся в увеличении жилплощади, он встает в очередь на улучшение жилищных условий. Когда его очередь подойдет и он получит новую квартиру, вы сможете обратиться в муниципалитет, имея право первоочередного выкупа. Это очень долгий процесс, который может занять 10–20 лет.
- Если сосед ранее не приватизировал жилплощадь, он может приватизировать комнату и продать ее вам или осуществить размен (продать комнату и купить себе квартиру с доплатой). Недостаток этого варианта в том, что требования соседа к новой жилплощади могут не совпадать с реалиями рынка недвижимости.
- Успех этого варианта зависит только от вас. Вы продаете свою комнату и с доплатой (можно использовать в помощь ипотечный кредит) покупаете альтернативную квартиру.
Как получить освободившуюся комнату в коммуналке
17 июля 2017 года
Кто имеет право получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире? Это в первую очередь проживающие там наниматели и собственники, которые признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Вторыми идут малоимущие наниматели и собственники, которые имеют жилплощадь меньшую, чем положено по норме. Третьи в этом списке обычные граждане, нуждающиеся в расширении жилплощади.
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.
- Получите уведомление уполномоченного органа об освобождении жилого помещения.
- Обратитесь с заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган (например, в Управление жилищно-коммунального хозяйства, если речь идет о договоре соцнайма).
В случае отсутствия заявления от лиц, которые вправе претендовать на помещение в приоритетном порядке, комната предоставляется гражданам, которые не имеют отношения к данной коммунальной квартире, но признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Комната также может быть продана по рыночной стоимости.
Вместе с заявлением представьте документы: паспорт, единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги, выписки из ЕГРН (для подтверждения наличия или отсутствия помещений в собственности и совершения сделок за последние 5 лет), жилищные документы с прошлого места жительства (если вы проживаете в коммунальной квартире меньше 5 лет), жилищные документы с места жительства членов семьи.
Права наймодателя после заключения договора
Имеет ли право хозяин квартиры, после ее сдачи, являться в отсутствии нанимателя, и в праве ли требовать плату за нее естественный износ?
Существуют люди, которые относятся к сдаваемой квартире слишком трепетно и с опаской и неохотой отдают ее в чужие руки. Подобные люди считают, что они имеют полное право заявляться в свою квартиру когда угодно и полностью контролировать жизнь, арендатора. Но если обратиться в такой ситуации к закону, то мы узнаем, что наймодатель теряет любые права относительно пользования жилища на период действия договора найма, а значит не может входить квартиру без разрешения и тем более когда нанимателя нет дома.
Ответственность за естественный износ квартиры арендатор не несет. Ведь квартира в любом случае со временем поддается износу, не зависимо от того, насколько аккуратно и бережно ей пользовались. И наймодатель должен осознавать, что в арендную плату включена услуга пользования квартирой и все связанные с этим издержки и риски. Поэтому он не вправе требовать с нанимателя денежную компенсацию за естественный износ (например, за обои, которые приобрели подержанный вид), если только соответствующий пункт не был указан в договоре найма.
Наймодателю до заключения договора найма внесли задаток, что это такое, какие последствия, ответственность?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Последствия прекращения и неисполнения, принятых на себя сторонами обязательств, обеспеченных задатком, следующие:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
В коммунальной квартире
Коммунальная квартира — это жилое помещение, предназначенное для проживания нескольких граждан либо семей, занимающих одну или несколько комнат.
Коммунальная квартира может находиться на балансе государства или в собственности у граждан, если они произвели выкуп комнат в коммунальной квартире.
Заселение осуществляется на основании жилищного законодательства РФ, которым и требуется руководствоваться.
Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем, большинство граждан предпочитают обращаться к профессионалам в этой области — к ним относится агентство по сделкам с недвижимостью в Москве и Области. Агентство недвижимости «Твой дом МСК» предлагает гражданам помощь в поиске подходящей недвижимости, выкупу и ее оформлению в соответствии со всеми требованиями законодательства.
Как стать участником программы без согласия соседей
Жители коммунальных квартир-люди привыкшие к району, не всегда дружат с соседями по коммуналке и, очень часто бывает, когда жильцы коммуналки не хотят никуда разъезжаться. Но если вам всё же хочется жить отдельно, можно получить социальную выплату по программе РКК без согласия соседей. В этом случае квартиру не внесут в перечень подлежащих расселению, но предоставят субсидию, которую можно использовать как первоначальный взнос для покупки жилья.
Важно! Комната в коммунальной квартире в этом случае остаётся за вами. Её также можно продать и использовать вырученные средства для приобретения отдельной жилплощади или погашению части долга по ипотеке. Вас просто снимут с очереди, тем самым уменьшив её.